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Worauf Sie beim Kauf von Land achten müssen





Paulette und John Downs sind begeisterte Gärtner, die davon träumten, Platz zu haben, um sich auszubreiten und ihre Pflanzen zu genießen. Im Herbst 2003 stürzten sie in West Woodstock, Connecticut, für 125 Hektar auf 125.000 $. Das Land, ein alter Milchviehbetrieb, wurde bereits gerodet und grenzte an einen staatlichen Wald. Dies garantiert lebenslange Privatsphäre. In den nächsten neun Monaten bauten die Downses ihr Traumhaus, eine zeitgemäße Version einer Salzkiste aus dem 18. Jahrhundert. "Es fiel mir schwer, mir vorzustellen, wie es auf den ersten Blick aussehen würde", sagt Paulette. "Aber jetzt würde ich es nie gegen ein Haus auf einem kleinen Grundstück in einem Vorort eintauschen."

Ein Paket zu erwerben, auf dem gebaut werden soll, ist so amerikanisch wie es nur geht, ein Geburtsrecht aus den Tagen der Landstürme und "Geh nach Westen, junger Mann!" Die Praxis hat klare Vorteile: Maßgeschneidertes Bauen bedeutet, vollständige Kontrolle über jeden Aspekt eines Hauses zu haben, vom Fundament über den Boden bis hin zur Aussicht. Und der Herbst ist eine besonders gute Zeit, um ein Grundstück zu betrachten. Mit den Blättern von den Bäumen können Sie leicht die Konturen und die Nähe der Nachbarn erkennen, wodurch die Angst vor einem manchmal bissigen Prozess verringert wird. "Sie gehen ein bisschen mehr Risiko ein, wenn Sie Ihr eigenes Haus bauen", sagt Gary Naeser, ein Custom-Home-Builder in Washington, Pennsylvania, "aber Sie haben viel mehr Unabhängigkeit."

Dennoch nehmen immer weniger Hausbesitzer diese Chance wahr. Vor dreißig Jahren war eines von drei Häusern in Eigenbesitz. 2004 war die Zahl auf einen Fünftel gesunken. Das liegt zum einen daran, dass der starke Immobilienmarkt die verfügbaren Immobilien verschlungen hat. Das liegt jedoch auch daran, dass Land heute mehr Vorschriften unterliegt als je zuvor, von der Einschränkung von Feuchtgebieten bis hin zu energieeffizienten Gebäudestandards.

Aber verzweifle nicht. Wenn Sie den Pioniergeist durch Ihre Adern gleiten lassen, haben Sie wahrscheinlich bereits einige Skizzen in einer Schublade verstaut. Sie müssen nur sicherstellen, dass Sie Ihre Hausaufgaben machen, bevor Sie diesen Anspruch geltend machen.

Umfrage dein Königreich

Wenn Sie ein Grundstück finden, das Ihnen gefällt, prüfen Sie es gründlich, indem Sie einen Überblick über das Grundstück vom Verkäufer erhalten und das gesamte Grundstück besichtigen. Dadurch erhalten Sie ein Gefühl für die Eignung des Grundstücks zum Bauen. Sagen Sie beispielsweise, ob Bäume gerodet oder Hügel abgestuft werden müssen oder ob Sie weit genug von den ausgetretenen Pfaden entfernt sind, um einen Brunnen graben zu können. Installieren Sie ein Septum Tank oder erstellen Sie neue Strom-, Telefon- und Kabelanschlüsse.

Sie sollten auch mit einem Einheimischen fahren, der Ihnen Insider-Informationen geben kann - beispielsweise, ob Ihre ruhigen Waldwege Schneemobilrouten sind oder ob Nachbarn im Sommer Tomaten verteilen.

Folgen Sie der Papierspur

Sobald Sie dieses Traumobjekt ausgesucht haben, ist das nächste Rathaus das Rathaus. Obwohl 29 Staaten die vollständige Offenlegung möglicher Probleme mit der Immobilie verlangen, stehen vielen Verkäufern nicht alle Informationen zur Verfügung. So kann die Gesundheitsabteilung Ihnen die örtlichen Wasser- und Abwassercodes mitteilen, während die Planungskommission Einzelheiten zu den Zoneneinschränkungen enthält. Wenn Sie in einem denkmalgeschützten Stadtteil bauen möchten, teilt Ihnen das Denkmalschutz-Büro mit, ob Sie die Vorschriften zu Größe, Stil und Material des Gebäudes einhalten müssen. Der Stadtschreiber kann Ihnen sogar die Titelkette zeigen, wenn Sie wissen möchten, was der Vorbesitzer bezahlt hat.

Aber es ist das Büro des Assessors, in dem Sie die wichtigsten Details erfahren. Dort finden Sie Steuerinformationen sowie Aufzeichnungen über die Grenzen der Überschwemmungszone und die Nähe zu Feuchtgebieten. Beides beeinflusst, wo Sie bauen können. Der Prüfer kann Sie auch auf das Vorhandensein restriktiver Vereinbarungen hinweisen, die von einem früheren Eigentümer festgelegt wurden. Diese kann festlegen, wie viel Fassade zwischen Ihrem Haus und der Straße liegen muss oder ob es eine Mindestfläche gibt. Hier erfahren Sie auch, ob Sie von einem Nachbarn eine Erleichterung benötigen, um Zugang zu einem beliebigen Teil Ihres Eigentums zu erhalten, oder ob jemand anderes eine Erleichterung auf Ihrem Land hat.

Addiere es zusammen

Wenn Sie nicht vorhaben, Ihr Haus selbst zu bauen, werden Sie wahrscheinlich mehr Geld ausgeben, als wenn Sie eine bestehende Wohnung gekauft hätten. Sie müssen also finanziell vorbereitet sein. "Es ist keine Frage, dass die meisten Menschen die Kosten unterschätzen. Daher ist es besser, eine kleine Reserve in Ihr Budget einzubeziehen", sagt Richard Girouard, ein Baumeister in New Canaan, Connecticut. Laut dem US Census Bureau kostete der Bau eines eigenen Hauses im Jahr 2000 rund 82 US-Dollar pro Quadratfuß.

Dies schließt nicht die Kosten für den Kauf und die Vorbereitung des Grundstücks ein, die nicht mehr als ein Viertel des Gesamtbudgets eines Eigenheims ausmachen sollten. Und denken Sie daran, dass ein Neustart in der Regel etwa neun Monate vom ersten Baumschlag bis zum letzten Malstrich dauert, sodass die Zeit zum Faktor wird.

Um den Kauf zu finanzieren, müssen Sie ein Hypothekenprogramm zum Kauf von Land kaufen (suchen Sie nach "Landkredit"). Ihre beste Wette ist eine lokale Bank oder Kreditgenossenschaft, die die Gegend kennt. Da kreditgebende Stellen rohes Land als einen sehr riskanten Kauf betrachten, verlangen sie in der Regel eine Anzahlung von 50 Prozent - verglichen mit 10 oder 20 Prozent für ein bestehendes Eigenheim - und die Laufzeit des Kredits beträgt normalerweise weniger als 15 Jahre. Außerdem ist der Zinssatz für eine Landhypothek - zwischen 6 und 8,5 Prozent - höher als bei einem regulären Wohnungsbaudarlehen (etwa 5,3 Prozent für eine 30-jährige Laufzeit zum Zeitpunkt der Drucklegung). Trotzdem benötigen Sie einen separaten Baudarlehen.

Trotz all der zusätzlichen Probleme sagen Immobilienexperten, dass der Kauf von Land niemals aus der Mode kommen wird. Ann Morgan von Lost River Real Estate in Lost River, West Virginia, schätzt, dass ein Drittel ihres Geschäfts Land verkauft. Sie hat gesehen, dass der Markt heißer wurde als je zuvor, da die Auswahlpakete immer knapper werden. "Ich sage meinen Kunden: 'Kaufen Sie so viel, wie Sie sich leisten können", sagt Morgan, "weil sie nichts mehr davon machen."

Wo man es findet:

Immobilienfachleute:

Dennis Duga
Northeast Realty
Union, CT
860-684-4455
nerealty.com

Herz von Montana Realty
Bozeman, MT
888-284-9557
heartmontana.com

Ingrid Greene
StreetScape Immobilien
Jacksonville, FL
904-237-0735
streetscape.com

Ann Morgan
Lost River Immobilien
Lost River, WV
304-897-6971
lostriverrealestate.com

Bauherren:

Gary Naeser
Gute Absicht Custom Builders
Washington, PA
724-663-4200

Richard Girouard
Girouard Associates, Inc.
New Canaan, CT
203-972-6580
girouardassociates.com

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